Qui êtes-vous ?
Je suis Olivier Durif, directeur France de l’activité transactions en industrie et logistique au sein du groupe JLL, conseil international en immobilier d’entreprise. Mes équipes interviennent auprès des entreprises exploitantes d’espaces productifs et de logistiques Nous les accompagnons dans l’identification de solutions immobilières y compris foncières. Nous bénéficions au sein du groupe JLL d’experts en organisation industrielle et logistique ce qui nous permet de proposer à nos clients une approche « métiers » en complément de notre expertise immobilière.
Est-ce que vous partagez l’analyse que nous faisons des tensions sur le foncier industriel ?
Oui totalement. Le rôle de porte-parole que vous prenez permet de relayer avec force des idées sur lesquelles nous échangeons depuis longtemps.
La hausse des prix pour du foncier industriel est certes un indicateur de tension, mais cette tension est en fait bien supérieure à ce que le prix reflète aujourd’hui.
Nous avons suivi dernièrement un sujet emblématique pour lequel, le prix du foncier ne représente que 2% du budget du projet. Le prix du foncier n’est pas nécessairement ce qui va faire gagner ou perdre un projet pour un territoire, une localisation. On parle beaucoup de subventions, d’aides publiques, de prix du foncier, mais ce ne sont définitivement pas les premiers les facteurs de choix d’un site industriel : la disponibilité du foncier et de ses utilities l’est tout comme l’offre de formations, la disponibilité de la main-d’œuvre, l’accueil des familles, le cadre scolaire pour celles-ci, etc.
Ainsi pour le foncier aujourd’hui, plus que le prix lui-même, c’est une question de disponibilité tout court. Pour un porteur de projet, ce n’est pas que la question du prix. Le coût du foncier reste au final marginal dans un projet même s’il doit être lui aussi maîtrisé. En revanche, pour certains maillons intermédiaires, comme les développeurs, cela peut avoir un impact car ils travaillent justement sur ce segment de la chaîne de valeur.
Prenons un exemple dans le nord de la France, où l’on évoque des prix à 100€ le m2. 100€ peut paraître cher, mais pour un industriel pouvoir bénéficier d’électricité suffisante et disponible pour son futur usine site et un engagement que la connexion au réseau sera faite dans les 12 mois qui suivent le permis de construire, est très déterminant et renforce encore plus cette attractivité.
Est-ce que les industriels continuent d’accepter le « risque » des procédures et de leurs délais ?
Les industriels désormais n’acceptent plus le risque des procédures foncières ou environnementales comme par exemple celle d’une étude faune flore qui resterait à faire.
En fait, cette aversion au risque sur le foncier devient généralisée. Dans un contexte connexe qui est la hausse des taux et d’inflation, nous voyons des promoteurs proposer des BEFA (ie bail en l’état futur achèvement) avec comme condition suspensive de trouver un financement. Ce type de condition liée au financement d’un développement foncier est catégoriquement refusé par les investisseurs industriels. Ils souhaitent être totalement sécurisés sur la solution proposée jusqu’à sa bonne livraison dans les temps. Le délai, la prestation et la certitude de l’opération sont essentiels.
